我国住房金融的体系重构与政策优化

《我国住房金融的体系重构与政策优化》针对我国住房金融的发展状况和未来需求，探讨如何优化住房金融政策和重构住房金融体系，以求更有利于实现“住有所居”的住房政策目标并促进房地产业可持续健康发展。在总结国内外经验、对我国住房金融体系进行大量研究的基础上，作者得出了诸多有益结论，提出了具有操作性的政策建议。

孟艳（1973年-），女，经济学博士，供职于财政部财政科学研究所金融研究室，副研究员，硕士生导师。
主要研究领域：金融理论与政策、财政理论与政策、国际财经等。目前，已出版《我国银行监管的有效陛问题研究》、《政策性融资：国际经验与中国实践》、《中国政策性金融向何处去》、《商业银行经营管理学》等专著与合著10余部，合作出版《金融市场与机构》译著1部。在《财政研究》、《改革》、 《经济社会体制比较》、《中国金融》、 《中国财政》、《中央财经大学学报》、《国际经济合作》等期刊发表论文100余篇，承担国家社科基金课题、省部级课题等研究项目40余项。荣获第五次全国优秀财政理论研究成果评选一等奖、三等奖，以及省部级社科优秀科研成果奖多项。

第一章 住房金融及住房金融政策概述
第一节 住房金融的内涵
一、住房金融的概念及研究领域
二、住房金融的基本特征
三、住房金融的基本流程
第二节 住房金融的作用及政府干预的必要性
一、住房金融的重要作用
二、政府干预住房金融领域的原因分析
三、政府对住房金融体系干预的主要内容
第三节 住房抵押贷款证券化
一、住房抵押贷款证券化及住房金融市场
二、住房抵押贷款证券化的流程
三、住房抵押贷款证券化的作用

第二章 国外住房金融体系的主要模式及政策启示
第一节 国外住房金融体系的典型模式
一、住房抵押贷款是住房金融体系的基础
二、几种典型的住房金融模式
第二节 资本市场模式——美国住房金融体系及政策启示
一、美国住房金融体系的演化历程及目标蓝图
二、美国住房金融政策的主要特征、评价及启示
三、美国住房金融政策的新动向及启示
第三节 合同储蓄模式——德国住房金融体系及政策启示
一、德国金融体系的主要特征
二、德国合同储蓄型住房金融体系
三、德国政府对住房市场的干预及住房金融政策
四、德国住房金融政策的经验借鉴
第四节 强制储蓄制——新加坡住房金融体系及政策比较
一、新加坡的政府组屋制度
二、新加坡的中央公积金制度
三、新加坡的住房金融体系及中央公积金的作用
四、新加坡中央公积金制度与我国住房公积金制度的比较

第三章 我国住房金融的发展及存在的问题
第一节 我国住房制度改革及住房金融体系概览
一、我国住房制度的改革及演化
二、我国住房金融体系及其基本特征
三、我国住房金融体系的相关机构
第二节 我国住房金融的作用
一、房地产行业对我国经济发展的重要作用
二、我国住房金融的重要作用
第三节 我国住房金融的演进过程
一、住房金融萌芽及中断阶段（1949～1977年）
二、住房金融的起步阶段（1978～1993年）
三、住房金融体系的建立阶段（1994～1997年）
四、住房金融的快速发展阶段（1998年至今）
第四节 我国住房金融的政策调控
一、住房金融政策调控的基本理论
二、我国房地产调控及住房金融政策的演变
三、住房金融政策在我国房地产调控中的作用
第五节 我国住房金融体系存在的问题
一、住房价格持续上涨导致住房金融体系建设面临外部环境约束
二、商业性住房贷款快速增加导致金融风险向商业银行集中
三、住房金融体系不成熟，政策性住房金融不规范
四、住房抵押贷款证券化发展缓慢
五、住房金融政策制定和监管体系不健全
六、住房金融的中介体系不健全

第四章 重构我国住房金融体系
第一节 重构我国住房金融体系的目标和原则
一、解决我国住房问题的基本设想
二、我国住房金融体系的目标设计
三、重构我国住房金融体系的基本原则
第二节 重构我国住房金融体系的基本思路-
一、通过不同形式构建多层次住房金融体系
二、发展住房金融市场，构建住房金融市场体系
三、加强对住房金融体系的调控和监管
第三节 构建开放安全的商业性住房金融体系
一、商业性住房金融体系的覆盖范围
二、未来商业性住房金融改革发展的主要方向
第四节 构建健全完善的政策性住房金融体系
一、我国政策性住房金融及其发展方向
二、政策性住房金融体系的构成
三、政策性住房金融机构的建立与完善
第五节 构建灵活多样的互助储蓄型住房金融体系
一、互助储蓄型的住房金融体系及其作用
二、借鉴德国经验构建我国互助储蓄型住房金融体系
三、互助储蓄型住房金融体系的运转方式
四、加强对互助储蓄型住房金融的政策支持
第六节 构建规范有效的住房金融市场体系
一、我国发展住房抵押贷款证券化的意义
二、以证券化为基础构建我国住房金融市场体系
第七节 构建科学合理的住房金融政策与监管体系
一、住房金融政策与监管体系的内涵
二、我国住房金融调控近况及发展方向
三、我国住房金融监管体系及发展方向

第五章 我国住房公积金制度改革研究
第一节 住房公积金及其特点
一、我国住房公积金制度简介
二、我国住房公积金制度的性质和主要特点
第二节 住房公积金制度的建立与发展
一、我国住房公积金制度的建立
二、我国住房公积金制度的发展过程
第三节 住房公积金制度的作用与问题
一、住房公积金制度的作用
二、我国住房公积金制度存在的问题
第四节 住房公积金制度的改革思路
一、我国住房公积金制度的定位
二、以政策性住房金融机构为目标重构住房公积金体系
三、设立政策性住房金融机构的相关配套措施

第六章 我国保障房融资问题研究
第一节 我国保障房融资问题的成因
一、我国需要完善的保障房制度
二、我国保障房运行的模式分析
三、我国保障房建设存在的误区
第二节 当前我国保障房建设融资面临的形势及问题
一、当前我国保障房建设的资金供求分析
二、我国保障房建设融资面临的严峻形势
三、地方政府在保障房融资方面采取的主要措施
四、地方政府保障房融资存在的主要问题
五、我国保障房建设及融资问题的主要成因
第三节 解决我国租赁性保障房融资问题的思路及政策建议
一、对当前租赁性保障房建设融资问题的看法
二、引导民间资本介入租赁性保障房建设运营领域
三、主要政策建议
第四节 发展租赁性保障房的房地产信托投资基金
一、房地产信托投资基金及其应用于租赁性保障房领域的优势
二、发展租赁性保障房REITs面临的主要问题及相关政策建议
参考文献

1.担保或保险
美国住房金融体系中存在多样化的担保，既包括联邦住房管理局、退伍军人管理局等对一级市场的担保或保险，还包括房利美、房地美、吉利美等对二级市场的担保，还有联邦政府对“两房”等政府发起企业的隐性担保。美国大部分抵押贷款同时被保险或担保，这种“押上加保”机制不仅增加金融机构抵押贷款的信心，也通过贷款的标准化为二级市场的发展创造了条件。
2.流动性管理
联邦住房信贷银行体系为8000多家会员机构提供预付款，会员机构可以使用住房抵押贷款作为抵押品获取预付款，这种预付款对金融机构而言是一种低成本的资金来源，预付款主要流向了凭借自身实力无法进入资本市场的小型金融机构，通过流动性支持和管理，联邦住房信贷银行体系发挥着第二中央银行的作用，使小型金融机构也可以参与住房金融市场，为住房金融市场提供广泛和多样化的金融服务。
3.证券化支持与调控
证券化业务本质上也是流动性管理的范畴，它把沉淀在一级市场的长期资金盘活，极大地拓展了美国住房金融市场的资金供给范围和供给量。证券化业务最初是由政府发起企业首创承办的，房利美、房地美这两大政府发起企业和吉利美一直是住房抵押贷款证券化市场金融中介的主力，20世纪90年代以后，私人金融机构才开始在证券化市场活跃起来，但是，国际金融危机发生以后，私人金融机构的证券化业务全线萎缩，住房金融证券化市场的运转几乎全靠三大政府背景的机构支撑，可以看出提供证券化支持是美国政府住房金融政策的重要内容。
美国绝大多数住房抵押贷款会最终流向二级市场，它们必须符合政府发起企业设立的审核标准，否则，很有可能在二级市场上卖不出去，因此，三大机构可以通过证券化业务引导一级市场抵押贷款的标准和规模，政府对住房金融市场的调控主要集中在二级市场。联邦政府通过三大机构等政府直接设立和直接管理的机构在二级市场上进行抵押证券的买卖来吞吐资金流量，控制住房金融机构的资金总量，达到间接调控住房市场的目的。
……

对家庭而言，住房是非常重要的必需品，组成汉字“家”的两个部分中，“^”的意思就是房子，有了房子才有家。这形象化地表示了我国文化中人们对于住房重要性的认识。正是由于住房属于居民家庭的基本生活需要，世界各国普遍重视解决居民住房问题，政府通常根据本国实际情况采取诸多政策措施来改善居民住房条件。
我国政府在解决居民住房问题方面，已做了大量卓有成效的工作。在计划经济体制时期，我国城镇居民实行的是福利分配的住房制度，居民只要定期缴纳较低的租金即可，但也带来了住房供给不足、人均住房面积小等问题。20世纪90年代，我国取消已经延续几十年的福利分房制度，全面推行城镇居民住房市场化、货币化改革，让市场机制在住房建设和分配方面发挥主要作用，十多年来的发展中，全国住房面积快速增长，据测算仅2003-2011年的八年间，我国住房存量面积就增加了一倍，城镇居民人均住房面积得到较大提升，住房状况明显改善。当然，相对于现实需求而言，我国住房领域仍存在一些改善之处，尤其是一些新的矛盾有所凸显，最为突出的是一部分居民对“房价高、住房难”的反映十分强烈。
近年我主持了国家重大社科基金招标项目“完善我国住房政策体系与规范房地产市场秩序”（项目编号：10ZD&033），以理论密切联系实际为基本导向，组织科研人员对住房领域的问题展开较全面的研究。孟艳同志参加了这项重大课题的研究工作，承担子课题“改革和完善住房金融政策”的研究任务，本书就是她深入研究住房金融问题的一份成果。
住房金融政策对于住房市场的健康运行至关重要，因为住房金融的供给过剩或不足时常成为房地产泡沫或萧条的助推器，会放大宏观经济运行的波动幅度。因此，各国政府都在探索如何更加科学合理地制定住房金融政策，如何建立更加高效运转的住房金融体系。与住房制度改革相伴而行，我国住房金融体系逐步建立和发展。1994年以来，我国建立了以住房公积金为代表的政策性住房金融体系，发挥住房公积金互助性的特点，配合推行住房制度改革为居民购买房改房提供贷款，此后，住房公积金贷款仍然是许多居民住房融资的首选。此外，更普遍的住房金融活动是通过商业银行展开的，商业性住房抵押贷款规模快速增长，近年已经占到商业银行信贷资产总额的30010左右。可以说，我国已建成以商业性住房金融为主、政策性住房金融为辅的住房金融体系，住房抵押贷款业务快速发展，信贷规模也在不断增长。