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全球房地产启示录之稳定的德国

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全球房地产启示录之稳定的德国

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Content Description

《全球房地产启示录之稳定的德国》：世界各国的房地产市场各具特色，其中德国以“稳定性”而独树一帜。与世界主要发达国家的住房价格走势与波动迥然不同，德国无论在长期还是短期都表现出难以置信的稳定性。长期看，德国实际住房价格指数在40年间实际累计负增长20%左右，而其他可比国家房价整体大幅上扬；短期看，数次金融危机中德国房价少有出现过大起大落的情况，而其他国家的房价普遍下跌了30%左右，有的甚至达到了50%以上。德国住房市场的独特表现对中国有较强的借鉴意义。为此，《全球房地产启示录之稳定的德国》采用历史比较与国际比较的多维视角，系统、深入地研究了德国“二战”后60多年的住房市场发展与政策演进历程，了解了德国房价稳定背后的深刻和复杂的社会、经济与制度原因，逻辑清晰，数据翔实，论证有力，为读者描绘了一幅清晰的德国住房市场发展的历史画卷。
Catalogue

第一章／稳定：德国房价的一贯表现
第一节／全球视野下的德国住房价格／3
第二节／德国住房价格稳定的几种解释／11
第三节／研究思路与基本观点／13

第二章／溯因：厘清房价变动的一般性因素
第一节／理论综述／19
第二节／关键解释变量的再阐释／27
第三节／文献梳理小结／29

第三章／普适：一般性因素与德国房价
第一节／德国住房供给历程（1949—2013年）／33
第二节／德国住房总量与持有者结构／38
第二节／经济发展与收入增长／40
第四节／通货膨胀水平与住房价格／50
第五节／住房的投资收益／54
第六节／德国房地产业的地位／57
第七节／德国住房市场近期变化／59

第四章／均衡：城镇化与德国房价
第一节／全球工业化和城镇化的基本规律／67
第二节／德国的工业化和城镇化进程／72
第三节／德国城市群发展／79
第四节／德国城镇化对其住房市场的影响／83

第五章／流迁：人口因素与德国房价
第一节／人口因素对住房市场的作用机理／89
第二节／德国人口规模增长之一——自然增长／92
第三节／德国人口规模增长之二——国际移民／95
第四节／德国人口的分布和流迁／98
第五节／德国人口年龄结构与家庭结构／102

第六章／基石：德国住房政策的法律基础
第一节／德国经济体制：社会市场经济／109
第二节／德国的土地制度／114
第三节／德国的住房政策演进／118
第四节／德国住房政策的四大法律基石／124
第五节／国际比较：其他重点国家的住房政策立法和规划／129

第七章／稳定器：住房合作社与储蓄制度
第一节／德国的住房金融体系／141
第二节／日本的住房金融体系／148
第三节／美国的住房金融体系／151
第四节／新加坡的住房金融体系／153
第五节／巴西的住房金融体系／155
第六节／转轨经济国家的住房金融体系／157
第七节／住房金融体系的国际经验启示／161

第八章／惜贫：德国租房政策
第一节／德国住房保障的主要措施／169
第二节／美国住房保障的主要措施／179
第三节／英国住房保障的主要措施／182
第四节／法国住房保障的主要措施／183
第五节／新加坡、韩国住房保障的主要措施／186
第六节／住房保障措施的国际经验启示／187

第九章／求同：中德住房市场比较
第一节／中国城镇化的基本特征／193
第二节／中国人口变化与住房市场／203
第三节／中国土地制度与住房改革的转变／209
第四节／中国住房市场发展与展望／217

第十章／借鉴：德国经验的启示
第一节／主要研究结论／231
第二节／德国住房市场展望／242
第三节／德国经验及对中国的借鉴意义／250
参考文献
后记
Book Abstract

四是美苏军备竞赛推动了军事工业与军用技术的进一步升级，而军用技术民用化的扩展使得民用工业获得了巨大的“技术红利”。军用技术，如合金技术、电信信息、无线通信、军用汽车、民航飞机等，这些“二战”军需品，在战争结束之后，迅速展开民用和推广。德国在汽车制造、精密仪器、工业设备制造等方面的领先，很大程度上是由于其在“二战”期间的技术累积。比如，慕尼黑就是当时希特勒政府的军用汽车、装甲坦克等生产制造基地。至今，宝马汽车总部还位于该城市。
五是获益于马歇尔计划。在整个20世纪50年代，德国年均经济增速（GDP不变价）达到惊人的8.220／0，主要以基础设施重建和制造业产能恢复投资为主，在德国的重大基础设施投资方面，“二战”后重建任务艰巨，桥梁、铁路、公路和机场，居民住宅，商业楼宇，地下管网等基础设施和改善民生的投资项目大范围开展；同时，基础制造业产能迅速恢复。随着投资对经济增长的边际效应逐步减弱，从20世纪70年代开始德国进入经济增速平稳期，如图3—8所示，70年代年均增长3.26%，80年代年均增长1.95%；1990年两德统一之后，在新经济的驱动下，90年代的平均增速上升到2.18%。2000年以来，如果扣除2009年的全球金融危机影响，实际年均增速也达到1.75%。
以上几大关键“红利”合力推动了德国等欧美主要资本主义国家进入了有史以来经济发展最快的“黄金30年”。如图3—9和图3—10所示，德国经济总量和人均GDP都得到了快速发展。
……
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