【繁體】選房、殺價、裝修,(全圖解)羅右宸幫你挑出增值屋:房地合一激出脫手潮,30年最佳購屋時機!從選房到

實價登錄、奢侈稅、房地合一、土壤液化區公布、投資客脫手……
大家都想進場撿便宜，卻人人都在觀望——房價還會下跌嗎？
抗跌的幾乎沒跌，已經跌的你不敢買。還等？好物件屆時也被買光了。
價格被低估的好物件怎麼找？怎麼看？

《我25歲，有30間房收租》暢銷書作家羅右宸卻說，
台灣近30年以來最佳的購屋時機，已經到來！
再錯過，你得再等30年。怎麼說？

每家房仲都告訴羅右宸：
「2016年第一季，創下28年來成交量最低」，
市場價格大跌，買方還在觀望，反而是買房的最佳時機，
因為，房地產從來不怕行情差，只怕買貴、難轉手，
無論自住或投資，重點在於眼光：
有些物件價格就是不跌，你知道嗎？
有些好房子被屋主、房客住到貶值，你知道怎麼低價買入嗎？
你如何挑一間會增值的房子？

羅右宸經手超過100間房，他巧思修繕裝潢後大大增值，每間平均獲利百萬。
他從選房、殺價到裝修，幫你挑出一間抗跌、易漲的好宅：

首先，看懂房屋的眉眉角角，找到你的理想宅
‧好地段未必適合成家，符合生活機能最重要。
黃金學區人人搶，但其實這種地段比較吵。
‧大家都重視房屋格局方正，其實建地方正更重要。
基地方正的標準是？這不但影響增值更影響生活品質。
‧看房子要由外而內，但為什麼一定要上頂樓？又為什麼務必晚上再看一次？
議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力
‧物件廣告這麼多，裡面暗藏無數陷阱，怎麼破解？羅右宸圖解告訴你！
‧房仲說的話有真有假，七種常見話術你不能不知道。
又該如何與屋主議價？最好找第三方，用黑白臉策略談個好價錢。
‧雜事交給代書處理省時省力，但房屋與人的基本資料、產權、付款方式、物件狀況說明書、水電保固、是否附贈家具，這六大細節務必親自確認。

用總價的10%換十倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事
‧裝潢費通常抓買價的20%，但還要多抓5%到10%的工程超支款。
總價450萬的房子花多少錢裝潢，可以創造超過100萬的增值空間？
‧不過，監工的眉角很多，找工班還是自己檢查？掌握重點區域就不怕。
‧另外，工程款最好別一次結清，和設計師溝通，千萬別只用嘴說，圖片＋手繪設計圖讓雙方溝通更清楚。

房貸一揹起碼十年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？
‧房貸該找誰才划算？除了銀行，建商、房仲還有團購優惠？
‧除了青年首購方案，我還適用其他優惠方案嗎？哪一種最適合我？
‧房貸就是儲蓄險，優點是能隨時解約，所以別再說自己沒錢買房，只要你先買房，馬上就能存到錢！

上一次，羅右宸教你如何用零頭款買房，
這一次，他全圖解告訴你，如何找到一間適合你又能增值的物件，
讓你避開買房的陷阱、自住心安，轉手又能獲利！

推薦序一多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅
推薦序二別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房
作者序我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間

序章睽違30年的購屋時機，已經到了！
第一節等我存夠錢再買房……，錯！多數人買房才開始存到錢
第二節人生的第一間房──寧買市區破爛屋，勝過郊區買大厝
第三節買房資金如何來？聰明貸款，別貪高成數
第四節物件資訊哪裡來？和仲介交談，「消息」比網路多又快

第一章看懂房屋的眉眉角角，如何找到理想宅    
第一節好地段未必適合成家，符合生活機能最重要
第二節基地方正的標準是？影響增值，更影響生活品質
第三節藏在設計圖裡的格局揭密
第四節預售屋、中古屋、新成屋，看屋重點不一樣
第五節  這些細節，讓你遠離地雷屋

第二章議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力
第一節誰才是房仲高手？房仲店的牆面、名片看得出來
第二節仲介話術，得這樣破解
第三節用第三方角度和屋主議價，提高成功率
第四節好的代書能幫你很多忙！但六大細節務必親自確認

第三章用總價的10%換十倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事
第一節為什麼要裝潢？    
第二節預算抓多少？工程期怎麼算？
第三節監工的眉角
第四節全額付清、按工程期分次付款，有什麼不一樣？

第四章房貸一揹起碼十年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？
第一節先估價再出價，貸出好條件    
第二節房貸該找誰貸？不只銀行可以辦
第三節擬定還款計畫，讓你按月還款還能保有生活品質
第四節我能用青年安心成家優惠貸款嗎？
第五節以房養老，真的可行嗎？

第五章想好這些問題，有共識的挑一間幸福宅
第一節這間房「最多」要住幾個人？
第二節買到房子，要登記在誰名下？
第三節買一間房子，需要付哪些費用？

結語什麼類型的房子都能賺到錢，重點是要動動腦！
附錄一中古屋交屋檢核表
附錄二預售屋、新成屋點收交屋流程
附錄三  驗屋檢核表

前言

我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間

自從上一本書《我25歲，有30間房收租》出版後，讀者們對於房地產的疑問，排山倒海而來，許多朋友們在房地產遇到的問題，勾起我好多的回憶，想起從無到有的過程中，我也遇到了大家都會遇到的問題，但是我比大家都還要幸運許多，我這一路走來一直有貴人及熱心的前輩願意指點我，讓我可以快速的提升我的能力，但是許多的朋友們可能就沒有我這麼幸運，有這麼多的前輩可以一路的提攜。

在我的這本著作中，我匯集了各方朋友們的房地產的疑問，進而寫出我的第二本著作，我把大家在房地產理域中，最常遇到的問題，在書中做自己的經驗分享，那因為有些部分，很難用文字的方式清楚的表達，所以我在這本書中，從搜集資料、找物件、看房到與仲介交涉、出價、裝修到交屋，一步一步用圖解的方式解說，並搭配影音介紹，希望讓剛接觸房地產，或想要買屋置產的人，都能更快掌握選房、殺價及裝修的訣竅，買到一間住起來「素適」，又有增值潛力的房子。

主動為房屋增值不只能獲利，還能為他人提供好住居

短短的近幾年的房地產市場，價格一路上漲，讓許許多多的市井小民們都開始關注起這個問題，那我也是經營房地產相關領域，自然而然也會變成媒體喜歡訪問的對象。許多人應該經常耳聞說：誰誰誰、某某某買了房子又賺多少錢。

但是我的看法是，自從政府開始推動實價登錄之後，房地產的價格越來越趨於透明，所以對於短期的投資客來說，已經越來越難用這個方式繼續經營了。

我在第一本書也提到我對於財富的看法，我覺得從古至今，財富的原始法則就是創造價值、分享價值。當然我也付諸這個理念，實踐在我的房地產事業。這讓我想起我之前所購買的一個物件。

民國 102 年，小黃仲介突然跟我說一個案子「右宸，跟你講一個案子還滿便宜的，地點在中壢區溪洲街，屋齡為 20 年，樓高六樓 45 坪的電梯五樓華廈，隔六間套房，才開價 498 萬，要不要過來看？」

我一聽到價錢就覺得非常便宜，到車站又只要5分鐘的車程，樓層也不是頂樓，較不容易有漏水問題，於是馬上趕過去現場看房了。看到房屋內況真是慘不忍睹，雖說內部隔成六間套房，但是裡面的狀況都糟到不能住人，家具家電只剩下冷氣還可以勉強使用。隔間牆是用早期的木板隔間，感覺用力敲一下就會被打破。廁所底下牆角管線，都有黑黑漏水出來的痕跡。看完整間房子後，我直覺反應只能大整理了。

想不到的是，竟然還有一個地下平面車位，我當下聽到也以為賺到了，結果竟然不能使用，為什麼呢？因為他是機械升降式平面車位，故障後就沒有人維修，地下室也荒廢在那，等於有車位坪數，但是沒辦法使用。不過，轉換個想法，這些都是我可以議價的籌碼了。最後，我以開價九折 450 萬成交，換算下來 1 坪10 萬元，接著，我開始思索要如何提升這社區房屋的價值，解決一般人都不想解決的問題。

我將這間房子的特色整理出五大重點：

一、總社區才 24 戶，屬於小社區型華廈，因為平常沒定期收管理費，只有要維修電梯時，會有主委統一收齊費用。再加上地下停車位只有九個，根本沒人停，也沒有人想要整理，代表以後沒有管理費的問題。

二、整個社區屬於大 3 房坪數格局，室內加附屬建物面積有33 坪，因附近都是四樓高的透天厝，所以五樓採光通風都還不錯，又是邊間，有三面採光，原始格局有兩間衛浴，都有開窗。

三、車程距大賣場、中壢車站只要 5 分鐘，走路 5 分鐘內就有兩座公園，離中壢海華 sogo 百貨商圈也只有車程 5 分鐘，生活機能非常好，適合一般小家庭居住。

四、這附近新屋齡的房子成交價都站穩 20 萬大關，一般屋齡 20 年、屋況一般的房子，也有約 15 萬的行情，因為要含我的利潤及裝修款項，所以保守抓我購買一坪的房價要落在 10 萬左右。

五、基於這地點不適合原始格局套房收租，加上此物件的屋狀已經不堪住人，所以一定要重新加工，又因為裝潢預算實在太高（套房至少要抓快 200 萬裝潢費），加上我預計回收的利潤，轉手賣出時的總價至少要落在八字頭以上，附近新房子目前已達九百多到一千出頭的價位，所以我決定把原本的套房格局通通打掉，變回一般小家庭的三房住家格局。

接著我還做了一項整合，就是我去詢問這社區九個持有車位權狀坪數的住戶（我是其中之一），一起協商出錢處理現在地下室不能使用的窘境，我先請師傅去估價，計算翻修整個地下室，加上機械升降改成坡道平面約需 50 萬元，等於一戶出不到6 萬，就可以享有市值 100 萬的車位，因為條件非常誘人，我花了不到一個月，就通通說服了。

在這個物件中，我等於只花了六萬多，就賺了一個 100 萬的車位。從我買約 450 萬，貸款八成 360 萬，自備款 90 萬元。每月房貸必須繳交約 2 萬元，加上其他雜費：仲介費 9 萬元，代書費及相關稅費約 5 萬元，我裝潢成本約抓 90 萬元。總共的成本為 560 萬元。

最後我附帶著百萬裝潢，以市價 1 坪 15 萬元賣出，由於跟一般的相同類型產品比起來，我的售價算很便宜，加上內部重新整理，所以很快就以總價 675 萬賣給一對剛生小孩的新婚夫妻。最後賣扣掉仲介費及其他雜費，實拿約 650 萬，扣掉買這間房子的成本，總共賺了 90 萬元。

透過以上這個例子你就會發現，無論是什麼樣的房子，都能創造出增值空間，端看你是否具備掌握房屋價值的眼光。而且當你主動為房屋創造價值時，同時也讓下一位住屋者受惠，獲得更好的居住品質，我認為，這才是房地產最大的價值。

推薦序一

多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅

不論是自住或是投資房地產，最重要的是要勇敢跨出第一步，但第一步是要做什麼呢？對首購族而言，第一步是要多看屋、第一步是要多看書；多看屋可累積自己看屋的實務經驗，多看書可以將別人的經驗，轉化為自己所有。

過去有句台灣俗諺說：「選舉沒師傅，用錢買就有」，過去台灣房地產市場似乎也適用類似的一句話：「投資房屋沒師傅，用錢買就有」，所以過去想要投資房地產，第一前提是要有錢（至少要有自備款），而市場上是沒有師傅在教的，因此在沒經驗及知識的情況下，用錢買屋的結果有二：一是幸運的賺到順風機會財；二是慘遭套牢、血本無歸。

現在國內房地產市場雖然不景氣，卻有很多房市老師，不斷致力於教授正確的房地產經驗與知識，市面上也有很多實戰的房地產書籍，將個人的投資成功經驗無私的奉獻，現在想要投資房市的人，不用再像過去一樣完全靠運氣了。

記得今年初有機會到新竹科學園區一家科技大廠演講，台下兩百多位所謂的電子新貴，個個都對購屋有興趣，聽我演講也聽得津津有味，其中有購屋計畫的超過三分之二，光從這樣的樣本數就可知道，台灣房市景氣會修正，但不會凋零，永遠有希望、有春天。

只是再進一步詢問，去年有看屋的人卻是寥寥無幾，研判不是科技新貴本身工作太忙，就是他們對於購屋要做功課的概念還太低。有購屋計畫，或有購屋需求，一定要勇於跨出第一步，不要停在紙上談兵。

因此建議讀者，有時間就要到處看屋，不管景氣好壞、不管天氣好壞，也不管中古屋、預售屋，有機會就去看，但不是走馬看花，而是要勤做筆記，累積自己看屋的敏銳度與專業度。所謂三折肱而成良醫，房市也一樣，在多看多問的前提下，加上勤做筆記，即使不當房市大贏家，也一定可以成為一位房市達人。

當然，市面上的房市投資類書本也是充實個人知識的捷徑，有人看過數百間房屋，有人投資上千戶房子，他們是怎麼看的？他們是怎麼做到的？買本書花個幾小時就可將他們的精髓都學到，這是多麼划算的一件事，再跟自己看屋的經驗與筆記做印證，投資房市成功心法與撇步，就盡在你手中乾坤。

正聲廣播電臺「日光大道」主持人／張欣民

推薦序二

別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房

什麼時候變的？月薪22K買不起帝寶，全世界都對不起你！政府該下台、建商該槍斃、投資客該下地獄……。

什麼時候變的？捷運完工通車、區域發展利多、就業機會增加，這些都是理所當然，但是，房價就是不能漲、不該漲、不准漲！漲了就是炒作……。

什麼時候變的？土壤液化造成人心惶惶，但是要房價打個七折，

名人推薦

正聲廣播電臺「日光大道」主持人張欣民
房地產專家田大權
房產投資大師  王派宏

等我存夠錢再買房⋯⋯，錯！多數人買房才開始存到錢

在高房價時代，究竟是要咬牙買房還是租房？總有不同的論點，我在網路上曾看到《好房網》針對這個議題做調查，結果，仍有超過70％以上的人支持買房，反觀支持租屋的民眾，最大理由仍是買不起，而「房市看跌，先觀望」排名第二，顯示民眾想買屋，但觀望心態濃厚。

我認為，選擇租屋或買房基本上沒有對與錯，全憑個人判斷。像我認識一個年收入破5,000萬元的陳老闆，他到現在寧願跟家人一起住在起家厝，也不願意買自己的房子。他明明手上有這麼多現金，大可買間更大、更好的房子，但他非常勤儉持家。對陳老闆來說，把現金留在身邊更有安全感。

我也有很多主張租屋的朋友，即使成家後也不打算買自己的房子。有一位朋友跟我說，她覺得房貸壓力會讓她和另一半的生活品質變調，而且買了房就不能說搬就搬。若是向別人租房子，一旦遇到惡鄰居，或對附近的環境膩了，想搬家就能立刻行動，像這樣為生活增添新鮮感也不錯。

但當她有了小孩，這個觀念徹徹底底的改變了，因為她必須為小孩存教育基金，對金錢上的運用就要更謹慎，如果用同樣的租金繳貸款，對她來說無非是強迫自己儲蓄的最好方式，如果將來價格不錯也可以轉手賣出，讓自己的資金運用更有彈性。

房貸就是儲蓄險，優點是能隨時解約

很多人都覺得一旦買了房子後，背負幾百萬、幾千萬的貸款非常可怕，而且，一負擔就是二、三十年，一想到接下來的日子都得省吃儉用，就覺得未來毫無希望可言。

實際上，一般人平均一生會換屋二到三次，因為部分首購族可能會因為家庭或工作的需求而換屋。假如因為小孩的學區問題，打算將持有十年的房子出售，當時買這間房的價格若為500萬，持有十年漲了三成變成650萬，若當初買房貸八成，也就是貸款400萬元，一旦賣掉後把原本的貸款通通還清還有賺，就可以拿這些錢，再換一間更大的房子或做其他運用。計算公式如下：

650萬元－500萬元（含當初貸款八成400萬元）＝150萬元。買房主義者通常都是抱著先苦後甘的想法，只要擺得夠久，幾乎都會賺錢，除非自己有資金上的壓力，或是價格打平出售，如果衡量好每月能負擔的貸款支出（建議為總收入的三分之一），壓力就會小很多。我有一個朋友，他跟我分享自己的親身經歷，他在民國80年代因為工作的關係，他買了一間房。但是民國80年代正好來到房價的高點，即使擺到現在，頂多也只是平盤（當初的房價＋這幾年的利息錢打平），若他當初選擇租房子，他付了二十幾年的租金就收不回來了，現在他買這間房雖然沒有賺錢，但也等於是免費住了這間房子二十幾年。而且，萬一臨時急用錢時，房子本身也是救命仙丹，除了本身增值的部分，可以把多貸出來的錢拿來救急，賣掉了也還有一筆錢可以周轉，這就是為什麼，很多人從買到房子後，才開始存到錢。

再加上房地合一稅正式上路，我認為這是買房自住的最佳時機。怎麼說呢？因房地合一稅的法案內容顯示，非自用房地出售，持有一年以下，稅率為45％；持有一至二年，稅率35％；持有二到十年，稅率20％；持有十年以上者，稅率15％。若發生非自願性買賣情形，只要不動產持有期間未滿兩年，且符合「非自願性移轉」、「合建分售、繼承、遺贈」條款，就適用20％的較低稅率。

也就是說，隨著房市價量雙跌，屋主心態已漸鬆動，轉為擁現金為王，現在房市已進入買方市場，議價空間更大，正是置產好時機！

人生中的第一間房──寧買市區破爛房，勝過郊區買大厝

一般人買房的目的為何？很多人是因家庭因素而置產，或是因工作需求而買，不然就是身邊有點閒錢，想投資房地產獲利。

不管你是抱持著什麼樣的心態，行動之前一定要問自己：「當我決定賣房子時，買方會因為什麼原因跟我買？是怎樣的族群？接手的人多嗎？」

有朋友聽到這句話就反駁我說：「如果是自住需求，不是自己喜歡、配合工作地點就好，幹嘛要在意以後的買方是誰？」話雖如此，但誰不希望自己的房子以後能賣一個好價錢呢？

而且，天有不測風雲，假如家裡臨時發生什麼事，或是工作狀態不太穩定急需要用錢，挑到增值有潛力或是好脫手的房子，在關鍵時刻往往能救你一命。所以，買房時一定要把保值性與增值性的因素考慮進去。舉個例子，我認識一位長輩，他當時以2,000萬元買下位於桃園龍潭郊區90坪的別墅山景宅，民國104年因為小孩生病急需用錢，卻遇到房地產市場不景氣，雖然這間別墅坐擁美麗山景，生活環境相當清幽，但因地點偏避，生活機能較方便，可能只有準備退休的人會有興趣，市場的需求相對較低，仲介也會因為距離太遠而導致帶看率降低，因此求售的時間比一般在市區的房子長，連帶影響到他現金周轉的靈活度。

同樣的價位，若他當初選擇買在市中心，交通便利且生活機能強的環境，就算景氣不好，需求市場還是很大，轉手的速度也會比較快。若剛好在明星學區的範圍內，附近又有公園及賣場，成交的時間會更快。由此可知，買房時除了要考慮自己的需求外，保值與增值性也要一併考慮進去，而若要周轉率高一點，地點就是最重要的因素。

自住，更要考慮房子的保值與增值性

從上面這個例子就可以知道，即便是自住，在入手之前也得將房屋的保值與增值性考慮進去。

你或許曾聽老一輩的人說：「買房子絕對不可能賠錢，在民國60年左右，在台北大安區買房子，一坪才10萬元。到了現在（民國105年）一坪已經漲到100萬了，獲利高達十倍，投資房地產絕對不可能讓你吃虧。」

但我也聽過朋友抱怨：「我在二年前用一坪25萬的價格，買了一間預售屋，現在就快交屋得開始繳貸款了，但好死不死遇到景氣不好，賣都賣不掉，賠了100萬元才脫手。」

如果買房置產真的是穩賺不賠的投資，為什麼有人賺翻倍，有人卻慘賠100萬？

最重要的因素就在於地點，好的地點就算屋況差，只要稍微整修一下，還是能有不錯的報酬率，但若地點沒選好，就算物件本身的條件不錯，即使你花再多時間等待，價錢也很難如你所願。

不過，除了地點之外，想買一間會增值的房子，還有另外兩個關鍵因素：

1. 持有的時間。
2. 利率。

以上這兩個要素就是你置產之後，持有房地產的成本。當持有的時間越長，也就表示你必須承擔的風險越高。

持有的時間＋利率＝持有成本。話說回來，想投資房地產的人無非希望自己能在最低點購入，但所謂的低點或高點其實是相對的，很難精準預測。又或者，你經常在新聞上看到，學者宣稱房地產還會連跌十年，現在不是買房的時機，但事實是現在的房價比起十年前都已經翻了一倍，就算跌個三成，很多人還是買不起。因此，何時買其實不是重點，而是你打算持有多久？

如果是買來自住的房子，持有時間至少會抓五到十年，假如運氣很差，十年後要賣房或換屋時，剛好遇到經濟不景氣，房價持續下跌。這時最好的方式，就是擺著。一方面是因為，自住比較不會有強烈的資金或時間壓力，雖然勢必得多付幾年的利息，不過只要多給它一些時間，房地產價格終究會往上漲。

以我家為例，當初母親在民國86年用460萬買下六樓頂樓，45坪、3＋1房，附加一個平面停車位，位於中壢市區民享街的電梯華廈。中間遇到民國97年金融海嘯，最慘跌時到350萬左右，但在民國104年市值至少還有650萬。由此可知，自住的房子若沒有時間或金錢的壓力，建議可以長期持有，畢竟房地產這種產品不太可能急速下跌，反之可能在兩、三年間翻倍上漲，讓你獲得更漂亮的利潤。

與其挑黃金地段，不如找通勤時間30分鐘內的地點

地點就是影響房價的最大因素，許多專家不斷強調地點的重要性，美國因房地產開發而致富的名人川普（Donald John Trump）也一再強調「地點，地點，地點！」因為地點與房價的相關性高達70％。

以台北市和高雄市區為例，在30年前，台北和高雄兩地相同產品的價格上差距並不會太大，但30年後的現在，差不多類型的房子，位居台北市中心的產品，在這十年上漲了近十倍之多，反觀高雄的房子，漲幅約為三到四倍。舉例來說：民國70年買地坪約25坪信義區的新透天需要500萬，而在民國103年台北市房價最高點時，成交約為4,000萬，同樣的時間點買高雄市中心，地坪30坪的透天也要350萬，現在行情約漲到1,500萬左右。若把時間拉得更長，更能看出地段對房價的影響有多大。不過，並不是黃金地段就適合成家，一般人認為的黃金地段，例如：商圈、學區、交通便利（離捷運站、公車站近等），從另一個角度來看，很可能代表的是：人口混雜、髒亂、噪音嚴重（如：學校鐘聲、半夜馬路上汽機車呼嘯而過的聲音等）。實際上，若是要買房自住，務必以你以及家人的生活習慣著手，找一個好持家的地點。

當然，選擇的時候還是要考慮轉手率，我自己有一個評斷地點的簡易方法，就是10、20、30法則。也就是我看中的房子，如果車程10分鐘以內可以到達火車站或捷運站，或走路20分鐘可到達火車站或捷運站，距離上班通勤時間能在30分鐘內，就是好的地點。